Всі публікації

Про права співвласників на допоможні приміщення багатоквартирних будинків

Автор: Пискун Леся  •  30 May 2016


  Згідно положень Рішення Конституційного суду України від 02.03.2004 року №4-рп/2004 справа №1-2/2004 (про офіційне тлумачення положень пункту статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду")

  У  листі до Конституційного Суду України Президент України наголосив на тому, що право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання. В процесі приватного державного фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, але й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення.

 Спеціальна контрольна комісія Верховної Ради України з питань приватизації виходить з того, що орган місцевого самоврядування не має права без згоди співвласників багатоквартирного будинку - власників приватизованих квартир - продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, забудови сходових клітин та в'їзно-виїзних брам, облаштування на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо, за винятком проведення ремонтних робіт згідно із законодавством.

Пропозиція Міністерства юстиції України з цих питань полягає в тому, що факт створення об'єднання власників квартир багатоквартирного будинку не можу бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном. Такі об'єднання створюються на добровільних засадах з метою сприяння управлінню, а також ефективного використання квартир та іншого нерухомого майна, приватизованого відповідно до Закону.

Державний комітет України з будівництва та архітектури наголошує на тому, що порядок отримання дозволу на улаштування мансардного поверху над багатоквартирними житловими будинками вирішується на підставі чинного законодавства залежно від форми власності на житло або власником будинку, або виключно на підставі рішення загальних зборів членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку про реконструкцію та ремонт будинку чи про зведення господарських споруд. У житлових будинках, де частина або всі квартири приватизовані, улаштування мансард може здійснюватись за погодженням із власниками приватизованих квартир та власником будинку.

 Право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як зазначається у листі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, виникає з моменту приватизації квартири. Але до моменту створення об'єднання співвласників житлові будинки перебувають у комунальній власності, у віданні органів виконавчої влади (відомчий житловий фонд) або у власності громадських організацій, їх об'єднань (громадський житловий фонд).

  З точки зору Фонду державного майна України, право спільної власності на допоміжні приміщення у власників квартир виникає з моменту укладання суб'єктами права спільної власності відповідної угоди, а приватизація всіх квартир не є обов'язковою умовою виникнення у них права спільної власності.

   Згідно з ч.1 ст.1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"  (далі по тексту: Закон) суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, а отже, у їхню власність як квартир (будинків), кімнат у квартирах на одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду. Закон врегульовує також відносини, пов'язані з виникненням, оформленням та набуттям права приватної власності на квартири та інші об'єкти приватизації державного житлового фонду.

 Допоміжні приміщення, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.  Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

 Набуте громадянами право на квартири державного фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушними (стаття 41 Конституції України), забезпечуються державою і захищаються судом (стаття 55 Конституції України).

 Відповідно до Конституції України всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користування та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т. ін.

 Аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний суд виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованих у Законі України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

 Правовий режим майна, що перебуває у спільній  власності власників квартир, має визначатися, відповідно до Конституції України (п.7 ч.1 ст.92), виключно законами України.

 Таким чином, питання щодо згоди власників квартир - співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку - на надбудову поверхів, улаштування мансард і т. ін. з використанням при цьому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо), має вирішуватися відповідно до законів про власність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України.

На підставі викладеного, таким чином,

- допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення  додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

- власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

- питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до Законів України, які визначають правовий режим власності.


Автор
фото
Адвокат (Київ) Виконано завдань: 0 Відгуків: 27

Loading...
В даному розділі статей більше немає