Консультируйтесь онлайн с юристами со всей Украины
Получите одновременно до 30 мнений от специалистов права

Юридичні нюанси при оформленні інвестицій у новобудову


Юридичні нюанси при оформленні інвестицій у новобудову

Юридичні нюанси при оформленні інвестицій у новобудову

(юридические особенности оформлений - форвардный контракт, предварительный договор, имущественные права, дериватив и т.д.)

Ви вирішили стати власником квадратних метрів на первинному ринку нерухомості. Багатьох цікавить юридична складова даного правочину. Адже такий нюанс, що будинок ще не збудований та не здано в експлуатацію накладає певні особливості юридичного оформлення.

Найбільш поширеною є практика укладання договору купівлі-продажу майнових прав. Це, означає що майбутній власник придбаває права на певну частину квадратних метрів у багатоповерховому будинку. Ці метри певним чином ідентифікуються і закріплюються за особою (будівельна адреса, секція, поверх, кількість кімнат, специфікація тощо). Повинен бути вказано в договорі термін сдачі будинку. Оплата здійснюється або одразу (частіше) або з розстроченням платежу до моменту введення об’єкту в експлуатацію (деякі компанії практукують) на банківський рахунок забудовника. В останньому випадку, як правило, йде здорожчання кв.м. згідно ринкової ціни на день здійснення платежу. Договір купівлі-продажу майнових прав має містити крім вартості кв.м., строків оплати, інших істотних умов,  відомості про об’єкт інвестування – специфікацію майбутньої квартири, оздоблення, електричні мережі, якість поверхонь тощо. Цей варіант вважається найбільш привабливим при інвестуванні в нове будівництво, адже захищає не тільки забудовника, а й майбутнього власники. Як правило, такі договори є типовими, в які важко внести коригування. Інвестор є першим власником, тому податкове навантаження при оформленні права власності і отримання Свідоцтва про право власності – відсутнє.

Найбільш несприятливим для майбутнього власника квартири є укладення попереднього договору купівлі-продажу згідно ст.635 ЦКУ з подальшим укладення основного договору. Тут хочу зазначити, що попередній договір укладається в нотаріальній формі. Останні роки в період нестабільності, забудовники (особливо у м.Києві та області) включають в такі договори прив’язку до зростання курсу іноземної валюти по відношенню до гривні. На практиці це означає, що сума в гривнях яку ви планували вкласти в нове житло перед укладенням основного договору купівлі-продажу нерухомості зростає пропорційно здешевленню гривні. Різниця може бути в 2, а то й 3 рази в результаті. Також, ризиком є той факт, що інвестор оплачує 100% суми в момент підписання попереднього договору. Проте основний договір може бути не підписаний через низку факторів (не сдача, відмова інвестора через суттєве зростання вартості через коригування на курс валют, відмова забудовника підписати основний договір). В цих випадках забудовник повертає кошти в національній валюті інвестору, проте інфляційний процес за 1-2 роки знецінить частину коштів. Доволі часто це право і кошти треба виборювати у суді. Тобто, забудовник повертає в гривні, а особа сплачує з прив’язкою до іноземної валюти (дол., різницю отримати дуже складно). Більше того, податкове навантаження та всі платежі на нотаріальне посвідчення та мито при укладенні попереднього/основного договорів як правило лягає на плечі інвестора (5% і більше відсотків загальної вартості). Момент переходу права власності важливо!

Є ще більш екзотичне оформлення інвестиції у первинний ринок нерухомості. Це так званий форвардний контракт і договір купівлі-продажу деривативу. Це є фінансові інструменти, метою яких я залучення коштів для будівництва з боку третіх осіб. Суть на прикладі є наступною: забудовник та КУА укладають договір на інвестування будівництва, тобто забудовник залучає кошти через КУА (компанія з управління активами). КУА має інвестиційний портфель, інвестиції якого формуються юридичними та фізичними особами. За це вона може відчужувати право вимоги на користь фізичної особи, тобто майбутнього власника квартири (за це КУА отримує свій відсоток від підвищення ціни квадратного метра). Фізична особа підписує з КУА договір купівлі-продажу деривативу – це означає що конкретні, індивідуально визначені кв.м. (адреса, поверх, будівельний номер квартири - майбутня квартира) переходять і закріплюються за конкретною особою. Перевагами є впевненість в наявності фінансування для завершення будівництва, зменшене податкове навантаження на кінцевого інвестора як власника квартира при оформленні правовстановлюючого документу. Серед ризиків: це існування третьої особи у відносинах між забудовником та інвестором – майбутнім власником житла.

Найбільш надійним є придбання та підписання договору купівлі-продажу квартири у забудовника (вторинний ринок), коли багатоповерховий будинок вже сдано, та прийнято в експлуатацію з підключенням усіх комунікацій. Проте, ціна кв.м. буде найвищою (по відношенню до інвестування на початку, етап котловану) + податкове навантаження лягає на власника. Проте, ризики – мінімальні.

Договір інвестування, або інвестиційний контракт - є незаконним. Пропонується відмовитись від укладання таких, адже це не передбачено законом України «Про інвестиційну діяльність» (повинно через ФФБ фонд фінінс.будівництва, ФОН фонд операцій з нерухомістю, ІСІ інститути спільного інвестування).  

Договір поступки права вимоги – коли одна особа передає свої майнові права іншій особі. Має місце коли вільних кв.м. у забудовника вже не лишилось, проте є особи які готові поступитися майбутньою квартирою на користь іншої особи.

Договір пайової участі у будівництві (об’єднання внесків, солідарна від-сть)

Який би варіант вам не вподобав, до всього треба підходити фахово, адже ризики та «підводні камені» існують у будь-якому виді із вищезазначених правочинів.







Реклама
Адвокат Осикін Володимир
Осикин Владимир