Все публикации

Задаток по недвижимости

Автор: Смаль Олег  •  14 апреля 2014


Первый раз пишу в блог. Данное желание возникло потому, что хочу узнать мнение других специалистов в области права относительно установившейся судебной практике по отношению к договорам задатка по преддоговорным отношениям к договору купли-продажи недвижимого имущества и именно в этой части будет мой блог.

По судебной практике (Верховного Суду України від 13 лютого 2013 р. у справі №6-176цс12, ухвала судової палати в цивільних справах Верховного суду України від 26.02.2004 року, ухвала судової палати в цивільних справах Верховного суду України від 21.06.2006 року, ухвала судової палати в цивільних справах Верховного суду України від 18.02.2009 року та т.і.) все задатки по объектам недвижимости с целью обеспечения последующего договора купли-продажи, считаются авансовыми платежами.

Я считаю и это подтверждается здравым смыслом, целью гражданского законодательства (глава 49 по обеспечению исполнения обязательств), и работами правоведов, которые например разрабатывали комменатрии к статьям 547, 570 и 571 ГК, что договор задатка по недвижимости, является соглашением Сторон по обеспечению тех обязательств, которые они взяли на себя по преддоговорным обязательствам для будущего заключения договора купли-продажи недвижимости. Как покупатель так и продавец по отчуждению недвижимости не имеют такой "оперативной" возможности сразу договорившись о цене и условиях продажи заключить договор купли-продажи, потому что к этой сделке необходимо подготовиться как Продавцу так и Покупателю, а именно собрать необходимую сумму денег (не у всех есть в наличии крупная сумма денег "под рукой"), возможно необходимо оформление кредита, сбор документов для сделки, а это паспорта, которые часто не имеют второй фотографии по возрасту, повреждены и требуют замены, потерянные идентификационные номера, свидетельства о браке, разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, техническая джокументация, регистрация прав собственности, оплата задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам и многое другое. Так же не всегда и не везде можно вот так сразу попасть к нотариусу, часто это очереди, записи на другие дни и так далее.

К чему я это всё говорю - к тому, что за время от получения и принятия предложения о продаже и покупке объекта недвижимости может пройти не один день, за это время могут измениться как рыночная стоимость объектов недвижимости, на это влияет много факторов и самый важный это курс валют, за это время могут одна из сторон изменить своё решение о продаже или покупке, а вторая сторона понесла затраты на подготовку сделки, та же оценка уже сейчас как минимум будет стоить для хозяина 1000 грн., а действительна она в течении 3 месяцев. Многое другое может измениться за это время, что усугубит отношение к этой сделке одной стороны и улучшит другой стороны, что приведёт к желанию не заключать этой сделки по отчуждению недвижимости, а другая сторона пострадает от этого.

Для этого и была придумана и внесена в гражданский кодекс глава по обеспечению исполнения обязательств и форма этих договоров так же законодателем придумана письменная не зря. 

Давайте остановимся на форме договора, ведь именно на этом и поставлена негативная судебная практика по отношению к задаткам по недвижимости. Суды стали дословно анализировать текст статьи 570 ГК, а именно что задаток это сумма (возмём только денежные отношения, так как с имуществом в виде задатка, будет немного сложнее), которая передаётся кредитору должником в счёт надлежащих с него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его исполнения. Из текста части этой статьи суд "зацепился" за слово "надлежащих с него по договору платежей" и указывает, что это должен быть действительный договор, то есть договор купли-продажи недвижимости, который якобы обеспечивается уже должен быть заключён письменно, заверен нотариально и проведена его государственная регистрация согласно законодательства тогда этот договор будет действительным и только тогда у должника могут возникать надлежащие платежи и на основании только этого (как я считаю неправильного и как такого что противоречит законодательству) анализа практики, суды не удовлетворяют иски о взыскании задатка в двойном объёме как штраф за нарушение обязательств по ст. 571 ГК, а считают и взыскивают эту сумму задатка как аванс, считая договор задатка никчемным, то есть незаключённым, так как его недействительность прямо предусмотрена законодательством.

Почему это утверждение (практика) неправильна?

Да потому, что текст статьи 570 ГК, её цель, и сам смысл договора задатка был искажон в результате ошибочного анализа текста.

Законодатель, когда писал текст этой статьи - 570 ГК, из смысла самой главы 49 ГК, предусмотрел цель обеспечить те преддоговорные отношения которые возникли у будущих Покупателя и Продавца от момента принятия предложения и до момента заключения договора купли-продажи недвижимости, а так как для разных договоров законом установлена разная форма, то законодатель предусмотрел и внёс в эту главу 49 статью 547 ГК, которая устанавливает форму договоров обеспечения обязательств, в том числе и договора задатка, а именно простую письменную форму.

Это обстоятельство судебной властью при анализе статьи 570 ГК было упущено, и с целью обойти статью 547 ГК, при анализе было указано, что так как договор купли-продажи недвижимости, который обеспечивается, должен быть действительным, то есть заключённым, должна быть соблюдена его нотариальная форма с последующей государственной регистрацией, иначе не возникает обязательств, которые обеспечиваются задатком, как указано в статье - надлежащие платежи по договору.

И тут идёт противоречие со смыслом текста статьи, ведь указано что это подлежащие платежи, то есть подлежат уплате в будущем.

И окончание текста ч. 1 ст. 570 ГК, так же проигнорировано судебной властью во время анализа, а именно - "в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения". Из этого мы видим, что выполнить нужно обязательство по продаже или покупке недвижимости за определённую сумму до определённого времени и определены эти обязательства именно в договоре задатка и естественно там же они и подтверждены подписями сторон и передачей (принятием) задатка.

Ошибочными были решения судов по отношению этих договоров задатка к предварительным договорам, так как для предварительного договора предусмотрена другая ст. 635 ГК и другая форма и другая цель и последствия.

Всё это указывает на ошибочное отношения судов к этой проблеме.

Как Вы считаете? 


Автор
фото
Юрист (Покровск) Выполнено заданий: 0 Отзывов: 34
Романченко Артём
Смаль Олег, ну такое мнение тоже имеет право на существование. Но опять же отчего неверное толкование норм судами? Из-за того, что эти нормы допускают такое двойное толкование, то есть нечетко сформулированы. Поэтому некоторые изменения там бы тоже не помешали.
31 июля 2014 в 16:01
Смаль Олег
Опять же не согласен, нужно смотреть в целом на законодательство, а не отдельно на какие то слова в части одной статьи, принимать во внимание смысл и цель статьи, главы определённого кодекса, а Верховный суд как раз и создан и работает над тем, что бы разъяснять нормы статей, и разъяснять их правильно с учётом всего написанного мной выше, а не "придираться" к словам интерпретируя их по своему желанию а не по смыслу и цели статей.
06 августа 2014 в 12:15
Смаль Олег
А изменения мы горазды вносить в кодексы и законы, от вкладок уже книги не закрываются, это пагубная практика.
06 августа 2014 в 12:16

Loading...
В данном разделе статей больше нет