Добавить свою фотографию в ленту
Бойко ЮлияГерус РоманBogdan  SerdyukЮридическая компания  HOL GROUPТышковский Сергей ЛеонидовичЗабальский ЮрийУдаленный ПользовательЮридическая компания  "ДЖОРДАНИ И ПАРТНЕРЫ"Костромина ВикторияЛитвинец ЮрийБованенко АлександрСерафименко ВладимирТОВ "ПРАВО НА ЯКІСТЬ" Команда юристівВасковский ОлегРудниченко АндрейЛагута ГеннадійЧерныш  КсенияРыбинцев СергейСавенко Евгений  Borysocheva     Nataliia
Консультируйтесь с юристами со всей Украины онлайн
Получите одновременно до 30 мнений от лучших специалистов права

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Що варто знати?


Попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Що варто знати?

Останнім часом в Україні набула значного поширення практика придбання квартир у недобудованих або незавершених будівництвом будинків. Такий крок зумовлений вигодою такої купівлі, адже купівля житла, що будується є значно дешевшою ніж житла вже збудованого. Та й на сьогоднішній день будівництво у великих містах на місці не стоїть – зводяться новобудови, вводяться в експлуатацію багатоквартирні будинки тощо. Отож, що варто знати попередню купівлю-продаж нерухомості?

В Україні існує заборона на укладання прямих інвестиційних договорів. Це закріплено ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Починаючи з 14 січня 2006 року інвестування та фінансування будівництва фізичними та юридичними  особами може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій.

 

Тобто закон забороняє забудовникам «напряму» залучати кошти у будівництво житла від інвесторів. Всі схеми інвестування, що визначені законом передбачають існування посередників. Дуже часто на практиці складається ситуація, коли сам Забудовник, що отримав права на забудову земельної ділянки, прагне будь-якими законними способами самостійно привернути засоби для фінансування будівництва від майбутніх власників нерухомості, не вдаючись до послуг посередників (банків, компаній по управлінню активами і подібних фінансових установ).

Напевне, найпростіший варіант, який приходить в голову, – чом би не укласти з покупцем звичайний договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості і передбачити авансування на весь період будівництва? На жаль, при такому підході ми зіткнемося з необхідністю нотаріального посвідчення такого договору. А ця процедура вимагає наявність у продавця документів, що встановлюють право на відчужувану нерухомість  – умова, яка ніяк не виконується на етапі закладки будинку. А без нотаріальної відмітки договір автоматично стає недійсним.

І тут на допомогу приходить попередній договір купівлі-продажу нерухомості.

В чому суть такої схеми інвестування?

Попередній договір – це договір, сторони якого зобов’язуються впродовж певного терміну (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Вже у попередньому договорі необхідно передбачити чіткі характеристики нерухомості, що продається. Серед них:

-    місцезнаходження нерухомості (для квартири – поверх, номер, площа, кількість кімнат);

-    комплектація і устаткування, що поставляється з нерухомістю;

-    інші характеристики об’єкту інвестування;

-    порядок передачі нерухомості покупцеві.

Особливі моменти, на які варто звернути увагу:

Цікавим і вкрай важливим є питання: в якій формі укладати попередній договір?

Стаття 635 Цивільного кодексу України зазначає, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. У випадку купівлі-продажу нерухомості, основний договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Суди визнають недійсними попередні договори купівлі-продажу нерухомості, якщо вони не посвідчені нотаріально.

Виходячи з вищенаведеного, все ж таки радимо Вам наполягати на нотаріальному посвідченні попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості.

Важливий момент – це форма оплати. Адже сенс будь-якої схеми інвестування для забудовника – дістати жадані засоби від покупців на етапі ще закладки котловану.

В практиці склався стійкий підхід до визначення в попередньому договорі так званого «забезпеченого платежу». Це, за задумом авторів, якась сума, яку на підтвердження своїх намірів по укладенню основного договору і з метою забезпечення виконання зобов’язань, передбачених попереднім договором, покупець сплачує на користь продавця. У разі укладення основного договору, продавець повертає забезпечувальний платіж покупцеві (насправді, мова піде про зарахування в рахунок виконання зобов’язань за основним договором).

У разі відмови покупця з будь-яких причин від укладення основного договору, крім випадків, коли це відбулося з вини продавця, сплачений покупцем забезпечувальний платіж залишається у продавця і покупець не має права вимагати його повернення.

Чим ризикує інвестор, укладаючи попередній договір купівлі-продажу нерухомості?

1.      Найбільший ризик для інвестора – це банкрутство забудовника.

Банкрутство – це процес, коли майно організації, нездатної оплатити борги, забирається за рішенням суду і розподіляється між кредиторами після попередніх оплат, таких як податки і заробітна плата працівникам організації-банкрута.

За даними Всеукраїнської громадської організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам», за час існування економічної кризи в Україні, банкрутами себе оголосили значний відсоток забудовників. Такий показник викликає побоювання.

2.    Перенесення строків завершення будівництва.

Причин затягування може бути безліч. Строки завершення будівництва можуть переноситись як офіційно (шляхом укладання з інвестором додаткової угоди), так і неофіційно (без таких угод). В будь-якому випадку таке затягування є вкрай невигідним як для інвестора (він змушений нести додаткові витрати: винаймати житло, виплачувати відсотки за кредитами тощо), так і для забудовника (зазвичай в договорах купівлі продажу майнових прав передбачені штрафні санкції для забудовника за несвоєчасне виконання своїх зобов’язань).

Висновок: чи варто все ж таки використовувати таку схему інвестування?

Як уже зазначалося на початку цієї статті, – така схема інвестування в будівництво житла передбачає відсутність посередників між забудовником і інвестором. А це означає відсутність контролю з боку посередника за цільовим використанням коштів інвесторів.

Проте, як не дивно, виходячи з досвіду, з порядними забудовниками такі схеми працюють. Інвестори кінець-кінцем отримують у власність свої квадратні метри. Висновок можна зробити один – інвестор в змозі убезпечити себе від ризиків.


Цебак Іван
Цебак Іван
Є правовй висновок ВСУ, кторий говорить що участь фіз осіб через ФФБ у будівництві не є інветтуванням,
також почитайте ст 4 закону про інвестування, саме вона говорить що дійсно ФФБ у будівництві житла не є інвестуванням
13 января 2014 в 23:07   Like 1
Романченко Артём
Романченко Артём
На самом деле весьма спорный вопрос. Ведь статья 4 указанного Вами закона "Об инвестиционной деятельности" также говорит, что "Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами". А таких законов есть очень много. Тот же Гражданский кодекс чем не закон? Всегда можно заключить прямой договор заказчика с подрядчиком, но просто не называть его инвестиционный договор, например договор подряда или вообще никак не называть. Но по своей сути он всё равно будет инвестиционным и нотариальному заверению может не подлежать. Очень много застройщиков сейчас таким образом обходят этот так называемый "запрет" строительства не через ФФС.
14 января 2014 в 14:38  
Цебак Іван
Цебак Іван
щоб не робити догвоір через ФФБ, роблять схему через цілові облігації + еокномія на податках, а щодо інвестування є рішення ВСУ, як найду обовязкво сюди додам
14 января 2014 в 20:13  





Реклама
Адвокат Осикін Володимир
Осикин Владимир