Все публикации

Какие риски при покупке земельного участка

Автор: Мустаев Александр  •  06 декабря 2013


Земельный вопрос - не единственное, но порой главное, что волнует покупателей загородной недвижимости. Рассмотрим лишь некоторые типичные случаи, на которые стоит обратить внимание.

При приобретении земельного участка необходимо проверить право собственности продавца на земельный участок. Кроме обычных выписок из земельного кадастра, рекомендуем тщательно проверить историю земельного участка. Часто сталкиваемся со случаями, что история приобретения участка в прошлом не всегда отличается юридической чистотой.

Необходимо проверить категорию и разрешение на  использование участка, которое должно предусматривать возможность индивидуального жилищного строительства. Не секрет, что большая часть продаваемых сейчас земельных участков под индивидуальное сельское хозяйство ранее относилась к категории земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо проверить, была ли соблюдена процедура изменения категории и разрешение на использование. Есть случаи, когда такой перевод осуществлялся главами местного самоуправления с превышением полномочий, следовательно, был незаконным.

Большой популярностью пользуются участки у водоемов, однако, следует помнить, что береговая полоса водоема, относится к территории общего пользования, составляет от 20 м до 5 м.

Кроме того, устанавливаются водоохранные зоны, составляющие от 50 м до 200 м, а для водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственного водоснабжения, еще и санитарно - защитные зоны. Таким образом, необходимо проверить, возможно, ли строительство индивидуального жилого дома на приобретаемом участке.

Риски при приобретении земельного участка без подряда? Есть ли гарантии того, что продавец выполнит обязанности по проведению коммуникаций?

Все зависит от того, каким образом оформлены отношения сторон. Зачастую стороны оформляют отдельно договор купли - продажи земельного участка и договор оказания услуг по проведению коммуникаций. С этим связан основной риск покупателя.

Поскольку обязательства девелопера по проведению коммуникаций предусмотрены договором оказания услуг, то, соответственно, в случае ненадлежащего исполнения обязательств покупатель имеет право предъявлять претензии на основании этого договора. Разорвать сам договор купли - продажи земельного участка по этому основанию будет невозможно, так как договор купли - продажи к этому моменту будет должным образом выполнен. Кроме того, бывают ситуации, когда цена коммуникаций уже заложена в цену земельного участка, а в договоре оказания услуг указана символическая сумма. В этом случае вернуть сумму переплаты вряд ли удастся.

В связи с этим рекомендуем покупателям внимательно читать договоры, которые предлагается заключить, и оценивать риски, связанные с их возможным невыполнением.

Можно предположить отсрочку платежа, чтобы часть цены, подлежащей уплате за подведение коммуникаций, выплачивалась после фактического предоставления услуг. Можно предусмотреть в договоре и другие обеспечительные меры.

Обязан ли владелец объекта загородной недвижимости оплачивать расходы на общую инфраструктуру поселка (содержание дорог, охрана и т. д.)?

Размер платежей за общую инфраструктуру в некоторых поселках может быть весьма существенным. Действующее законодательство детально регламентирует порядок содержания общей инфраструктуры многоквартирных домов и обязанности совладельцев по ее содержанию.

Что касается общей инфраструктуры поселка, то законодательно этот вопрос не урегулирован. Такие обязательства могут быть приняты собственником на себя добровольно, например, путем заключения договора оказания услуг ( на управление, охрану и т.д.) или путем внесения взносов в соответствующее некоммерческое объединение, потребительский кооператив и т. д.

Что же касается договоров услуг, то, по общему правилу, заставить владельца к заключению такого договора нельзя. Однако могут быть исключения. Например, в некоммерческом объединении член такого объединения обязан участвовать взносами в содержании общего имущества, а при выходе из объединения заключить договор на использование и содержание общего имущества.


Автор
фото
Помощник юриста (Киев) Выполнено заданий: 0

Loading...
В данном разделе статей больше нет