Фонды финансирования строительства, часть 3

Фонды финансирования строительства, часть 3


Выдержки из моего диплома

Ризики при фінансуванні будівництва

У 2009 році із Закону була виключена норма, яка передбачала за кожним Об’єктом будівництва Забудовник або його підрядник зобов’язаний був укласти із страховиком, визначеним управителем ФФБ, договір обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження Об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя ФФБ як довірчого власника. Тобто, на цей час це може бути лише договірною умовою, але страхування ризиків невід’ємно відобразиться на вартості будівельно-монтажних робіт.

Згідно із ст. 10 Закону виконання зобов’язань Забудовника за договором, укладеним між ним та управителем ФФБ, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, або, за згодою управителя ФФБ, Об’єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно.

У договорі має бути передбачене зобов’язання Забудовника уступити управителю ФФБ майнові права на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання Забудовником своїх зобов’язань перед управителем.

Більше того, за кожним Об’єктом будівництва Забудовник та Управитель ФФБ укладають:

  • договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, з відкладальними умовами;
  • договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю ФФБ у разі порушення Забудовником умов договору доручається виконувати функції Забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам (до того ж Забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій Забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем).

Таким чином, крім договору, за яким Управитель ФФБ замовляє Забудовнику збудувати один або декілька Об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати Об’єкти інвестування Довірителям, між цими сторонами (управителем ФФБ та Забудовником) має бути укладено ще й три інших забезпечувальних договори: договір іпотеки, договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, та договір доручення.

За договором уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, з відкладальними умовами, Управитель (новий кредитор) набуває наступні права:

користуватися та розпоряджатися проектно-кошторисною документацією на Об’єкт будівництва, оформленою Первісним кредитором (Забудовник);

право власності на результат дій Первісного кредитора зі спорудження Об’єкта будівництва (в т. ч. на будівельні та інші матеріали, придбані, але ще не використані для спорудження Об’єкта будівництва);

в установленому порядку здійснювати інші заходи, передбачені Договором про спорудження Об’єкту будівництва;

забезпечувати безперервність фінансування спорудження Об’єкта будівництва та здійснювати відповідні розрахунки за матеріали та будівельно-монтажні роботи;

комплекс прав та обов’язків при укладенні договорів з підрядниками, субпідрядниками та іншими особами, які приймають участь у спорудженні Об’єкта будівництва, та право вимоги за договорами, пов’язаними зі спорудженням Об’єкта будівництва, що були укладені Первісним кредитором;

розривати договори з підрядниками, субпідрядниками та іншими особами, які приймають участь у спорудженні Об’єкта будівництва, відповідно до норм чинного законодавства України;

здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягів та вартості виконаних робіт проектам, кошторисам, будівельним нормам і правилам, а матеріалів і конструкцій – державним стандартам і технічним умовам;

здійснювати перевірку відповідності матеріалів і обладнання, що використані при спорудженні Об’єкта будівництва, умовам договорів, укладених з підрядниками та іншими особами, які беруть участь у спорудженні Об’єкта будівництва та проектній документації;

припинити будівельні роботи, у разі відхилення від затвердженої проектно-кошторисної документації, будівельних норм і правил;

безперешкодного доступу до Об’єкта будівництва, всієї технічної, фінансової та іншої документації Об’єкта будівництва;

прийняти та оплатити виконані на Об’єкті будівництва роботи;

ввести Об’єкт будівництва в експлуатацію;

проведення технічної інвентаризації Об’єкту будівництва;

продавати або відчужувати у будь-який інший спосіб Об’єкт будівництва, включаючи його складові частини – Об’єкти інвестування виключно за погодженням з Замовником;

оформлювати Об’єкт будівництва та його складові частини – Об’єкти інвестування у власність третіх осіб у відповідності до Правил ФФБ та норм чинного законодавства України;

здійснювати інші права, надані Забудовнику і Замовнику діючим законодавством України.

Новий Кредитор протягом 2 (двох) робочих днів з моменту набуття ним майнових прав на Об’єкт будівництва, організує проведення оцінки майнових прав, які передає Первісний Кредитор, із залученням суб’єкта оціночної діяльності. Новий Кредитор приймає права, що передає Первісний кредитор, за вартістю, визначеною в експертному висновку, наданому суб’єктом оціночної діяльності.

Датою набуття Новим кредитором майнових прав на Об’єкт будівництва за даним Договором є дата, коли Іпотекодержатель звертає стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором, укладеним між Новим кредитором та Первісним кредитором (Іпотекодавець).

За договором доручення з відкладальними умовами, Управитель (Повірений) має право:

Розпоряджатися, та користуватися проектно-кошторисною документацією на Об’єкт будівництва.

Здійснювати в установленому порядку заходи по завершенню спорудження Об’єкта будівництва.

Забезпечувати безперервність фінансування спорудження Об’єкта будівництва за рахунок коштів Довірителя, які були перераховані Управителем на його рахунок, відкритий для проведення розрахунків, пов’язаних з спорудженням Об’єкта будівництва та не були використані, коштів Фонду фінансування будівництва та здійснювати відповідні розрахунки за матеріали та будівельно-монтажні роботи.

Здійснювати комплекс прав та обов’язків Довірителя при укладенні договорів з підрядниками, субпідрядниками та іншими особами, які приймають участь у спорудженні Об’єкта будівництва.

Розривати укладені раніше Довірителем, з метою виконання умов Договору про спорудження Об’єкту будівництва, договори з підрядниками, субпідрядниками та іншими особами, які приймають участь у спорудженні Об’єкта будівництва, відповідно до норм чинного законодавства України;

Здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу і вартості виконаних робіт проектам, кошторисам, будівельним нормам і правилам, а матеріалів і конструкцій – державним стандартам і технічним умовам.

Здійснювати перевірку відповідності матеріалів і обладнання, що використані при спорудженні Об’єкту будівництва, умовам договорів, укладених з підрядниками та іншими особами, які беруть участь у спорудженні Об’єкту будівництва та проектній документації.

Припинити будівельні роботи, у разі виявлення відхилення від затвердженої проектно-кошторисної документації, будівельних норм і правил.

Мати безперешкодний доступ до Об’єкту будівництва, всієї технічної, фінансової та іншої документації на Об’єкт будівництва.

Приймати та оплачувати роботи, які виконуються на Об’єкті будівництва.

Ввести в експлуатацію завершений Об’єкт будівництва.

Організувати проведення технічної інвентаризації Об’єкта будівництва.

Продавати та відчужувати у будь-який спосіб Об’єкт будівництва, включаючи його складові частини – Об’єкти інвестування за погодженням з Замовником.

Оформлювати Об’єкт будівництва та його складові частини – Об’єкти інвестування у власність третіх осіб у відповідності до Правил ФФБ та норм чинного законодавства України.

Передати виконання даного доручення іншим особам (замісникам) за погодженням з Замовником.

Розпоряджатися рахунком Довірителя, відкритим для проведення розрахунків, пов’язаних із спорудженням Об’єкта будівництва, використовуючи при цьому власну печатку

Вчиняти інші дії, надані Управителю як Забудовнику і замовнику будівництва чинним законодавством України.

Таким чином, основними ризиками є відсутність фінансування та повне або часткове невиконання Забудовником своїх обов’язків щодо спорудження Об’єкту будівництва. Вказані ризики можуть бути компенсовані за рахунок їх добровільного страхування, але це призведе до подорожчання будівельно-монтажних робіт. З метою зниження ризиків при будівництві є забезпечення виконання зобов’язань Забудовником шляхом укладення договорів іпотеки, уступки майнових прав та доручення з відкладальними умовами.




Loading...
В данном разделе статей больше нет