Фонды финансирования строительства, часть 2

Фонды финансирования строительства, часть 2


Выдержки из моего диплома.

Підстави функціонування фондів фінансування будівництва

Відповідно до ст. 11 Закону «Про ФФБ» для створення ФФБ, Управитель ФФБ (банк або фінансова компанія) повинен вчинити три дії:

  1. затвердити Правила ФФБ;
  2. укласти договір із Забудовником;
  3. відкрити рахунок ФФБ.

Після вчинення цих трьох дій відповідно до ч. 9 ст. 11 Закону «Про ФФБ» ФФБ вважається створеним, і його Управитель набуває право залучати кошти Довірителів (покупців) для інвестування в будівництво житла, що здійснюється Забудовником.

При цьому, основним документом, який регулює відносини Управителя ФФБ та Довірителів є Правила ФФБ. Відповідно до ч. 3. ст. 12 Закону «Про ФФБ»:

Управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин Забудовника, Управителя та Довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць Об’єктів інвестування, порядок та умови закріплення Об’єкта інвестування за Довірителем, розмір винагороди Управителя, відповідальність Управителя і Забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань, порядок отримання Довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення Об’єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між Управителем і Забудовником та договором між Управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати Довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.

Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності Управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов'язання Управителя виконувати процедури щодо:

–       забезпечення передачі Довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним Об’єкт інвестування, майнових прав на цей Об’єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від Забудовника;

–       забезпечення можливості отримання Довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу Довірителя в разі його відмови від участі у фонді.

Після визнання Довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів Управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до Правил ФФБ без письмової згоди всіх Довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ Управитель ФФБ зобов'язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному Довірителю. Згода Довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від Управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу Довірителя Управитель не отримав письмової відповіді Довірителя.

Зміни до Правил ФФБ не можуть погіршувати умови, що забезпечують права Довірителів.

Розпорядженням від 30.11.2006 р. №6473 Держфінпослуг затверджено Примірні правила фонду фінансування будівництва.

Правила ФФБ затверджуються Управителем ФФБ і не вимагають затвердження чи погодження органу, що здійснює нагляд і регулювання діяльності Управителя ФФБ, тобто Національного банку України чи Держфінпослуг.

Наступним етапом, як зазначалося вище, є укладання договору між Управителем ФФБ і Забудовником. Згідно із ст. 10 Закону «Про ФФБ» Управитель укладає із Забудовником договір, за яким замовляє Забудовнику збудувати один або декілька Об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати Об’єкти інвестування Довірителям.

Завершальною стадією є відкриття рахунку ФФБ. За ч. 9 ст. 11 Закону «Про ФФБ» для кожного ФФБ відкривається окремий рахунок. На цьому рахунку акумулюються, зберігаються та обліковуються кошти, залучені від Довірителів у довірчу власність (управління). Якщо Управитель ФФБ є банком, то він відкриває рахунок у своєму балансі, якщо – фінансовою компанією, то відкриває в обраному ним банку на своє ім’я окремий поточний рахунок, який є рахунком ФФБ.

Згідно із п. 3.3.1 Ліцензійних умов №1225 фінансова компанія зобов’язана надати Держфінпослуг разом із супровідним листом протягом п’яти робочих днів із дати створення ФФБ:

–       довідку банку в довільній формі про відкриття ліцензіатом поточного рахунку (із зазначенням повного найменування, коду за ЄДРПОУ та МФО банку; повного найменування, коду за ЄДРПОУ Управителя; номера поточного рахунку) для здійснення обліку грошей (грошових коштів) ФФБ;

–       реєстраційну картку про створення ФФБ.

Як вже зазначалося вище, ФФБ вважається створеним із моменту, коли буде затверджено правила ФФБ, укладено договір із Забудовником та відкрито рахунок ФФБ. Тому будь-яке рішення від Держфінпослуг за поданими документами для початку залучення коштів Довірителів не вимагається.

Згідно із ст. 10 Закону «Про ФФБ» виконання зобов’язань Забудовника за договором, укладеним між ним та Управителем ФФБ, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, або, за згодою Управителя ФФБ, Об’єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно.

У договорі має бути передбачене зобов’язання Забудовника уступити Управителю ФФБ майнові права на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання Забудовником своїх зобов’язань перед Управителем.

Більше того, за кожним Об’єктом будівництва Забудовник та Управитель ФФБ укладають:

–       договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, з відкладальними умовами;

–       договір доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю ФФБ у разі порушення Забудовником умов договору доручається виконувати функції Забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам (до того ж Забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність Управителю на право делегування третім особам функцій Забудовника у разі порушення останнім умов договору з Управителем).

Таким чином, крім договору, за яким Управитель ФФБ замовляє Забудовнику збудувати один або декілька Об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати Об’єкти інвестування Довірителям, між цими сторонами (Управителем ФФБ та Забудовником) має бути укладено ще й три інших забезпечувальних договори: договір іпотеки, договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, та договір доручення.

Після створення ФФБ (затвердження правил ФФБ, укладання Управителем ФФБ договору із Забудовником та відкриття рахунку ФФБ) Управитель ФФБ набуває право приступити до залучення коштів Довірителів.

Залучення коштів відбувається шляхом укладення між Управителем ФФБ та Довірителями договору про участь у ФФБ. За цим договором Довіритель передає кошти Управителю ФФБ в управління, а ФФБ закріплює за Довірителем конкретний Об’єкт інвестування (житло).

Документом, що підтверджує участь Довірителя у ФФБ, свідоцтво про участь у ФФБ, у якому зокрема зазначається закріплений за Довірителем Об’єкт інвестування, сума вже внесених коштів та графік подальшого внесення Довірителем коштів до ФФБ.

За рахунок отриманих від Довірителів коштів Управитель ФФБ здійснює фінансування будівництва Об’єкта нерухомості.

Після повного внесення Довірителем коштів до ФФБ Управитель ФФБ передає Довірителю майнові права на закріплений за Довірителем Об’єкт інвестування (житло).

Здійснивши введення Об’єкта будівництва в експлуатацію, Забудовник письмово повідомляє Управителя ФФБ про це та надає йому дані щодо фактичної площі Об’єктів інвестування.

Виходячи з даних Забудовника щодо фактичної площі Об’єктів інвестування, Управитель ФФБ здійснює з Довірителями остаточні розрахунки. Після чого передає Забудовнику перелік Довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними Об’єкти інвестування. Довірителі отримують у власність закріплені за ними Об’єкти інвестування.

Виникнення системи фондів фінансування будівництва було пов’язане з метою захисту прав інвесторів (Довірителів) та стало найбільш поширеною зі встановленням обмежень щодо залучення коштів до житлового будівництва Законом України «Про інвестиційну діяльність» у редакції від 15 грудня 2005 року, а саме:

«Інвестування та фінансування будівництва Об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі Об’єкта (частини Об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких Об’єктів визначаються виключно законами.».

Російське законодавство не має таких обмежень щодо залучення коштів на житлове будівництво. Федеральний закон Російської Федерації «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятый Государственной Думой 22 декабря 2004 года, одобренный Советом Федерации 24 декабря 2004 года №214-ФЗ (далі – закон РФ).

Вказаний закон РФ регулює відносини, пов’язані з залученням грошових коштів громадян та юридичних осіб для дольового будівництва багатоквартирних будинків. Залучення коштів від громадян допускається за договорами про дольову участь у будівництві, придбання житлових сертифікатів (аналог ФОН) та шляхом участі у житлово-будівельних та накопичувальних кооперативах, що за своєю природою подібні ФФБ.

Вказаний закон РФ є більш прогресивним ніж Закон «Про ФФБ» тому що:

  1. передбачені усі можливі механізми залучення грошових коштів від громадян;
  2. надана повна характеристика договору про дольову участь у будівництві;
  3. перелічені та надані пояснення щодо усіх істотних умов договору;
  4. встановлені правила та порядок оформлення права власності на Об’єкти нерухомості;
  5. наданий порядок забезпечення виконання зобов’язань;
  6. передбачені умови будівельного підряду, розробки та використання проектної документації.

У цьому законі РФ зведені чисельні умови, випадки, які виникають під час будівництва.

Закон «Про ФФБ» передбачає два способу залучення грошових коштів для будівництва, але не передбачає окремих загальних та спеціальних норм, які містяться в інших законодавчих та підзаконних актах.

Закон «Про ФФБ» не містить умов, які необхідно передбачати у забезпечувальних договорах. Вказані договори були розроблені самостійно та апробовані на створеному ФФБ.

На підставі викладеного можна зробити наступні висновки:

  1. ФФБ вважається створеним після затвердження Правил ФФБ, укладання договору з Забудовником та відкриття рахунку ФФБ.
  2. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати Довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.
  3. Забезпечення виконання зобов’язань Забудовника:

–               за договором, укладеним між ним та Управителем ФФБ, забезпечується встановленням іпотеки;

–               договором уступки майнових прав на нерухомість, яка є Об’єктом будівництва, з відкладальними умовами;

–               договором доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю ФФБ у разі порушення Забудовником умов договору доручається виконувати функції Забудовника.

  1. Існуючий Закон «Про ФФБ» не містить пояснення щодо обов’язкових умов забезпечувальних договорів, які були розроблені самостійно.



Loading...
В данном разделе статей больше нет