Фонды финансирования строительства


Фонды финансирования строительства

Выдержки из моего диплома.

Поняття фондів фінансування будівництва

Правові засади та загальні принципи цивільно-правових відносин, пов'язаних з управлінням майном визначає Глава 70 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Згідно зі статтею 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (Управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Статтею 1033 ЦКУ визначено, що Управителем може бути суб'єкт підприємницької діяльності. Управителем не може бути орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування, якщо інше не встановлено законом. Вигодонабувач не може бути Управителем. Управитель діє без довіреності.

Управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном.

Стаття 1042 ЦКУ визначає, що Управитель має право на плату, встановлену договором, а також на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном.

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон «Про ФФБ») визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Згідно зі статтею 2 Закону «Про ФФБ» Управителем є фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном. За цим Законом «Про ФФБ» управління фондом фінансування будівництва (далі – ФФБ) здійснює Управитель ФФБ, управління фондом операцій з нерухомістю (далі – ФОН) здійснює Управитель ФОН. Відповідно до Закону «Про ФФБ» ФФБ не є юридичною особою, а являє собою кошти, передані Управителю ФФБ в управління, тобто ФФБ – це не суб’єкт, а Об’єкт права.

Згідно із ч. 1 ст. 11 Закону «Про ФФБ» ФФБ створює за власною ініціативою фінансова установа (Управитель ФФБ), яка повинна відповідати вимогам цього Закону.

Такою фінансовою установою за Законом «Про ФФБ» (з урахуванням змісту Положення про внесення інформації щодо фінансових компаній до Державного реєстру фінансових установ та встановлення вимог до облікової та реєструючої системи фінансових компаній, затвердженого розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України (далі – Держфінпослуг) від 05.12.2003 р. №152 (далі – Положення №152) і зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 29.12.2003 р. за №1252/8573 та листів Держфінпослуг від 06.04.2004 р. №272-розп. та від 15.02.2005 №1057/11-11) може виступати банк або фінансова компанія.

Отже, ФФБ може бути створений або банком або фінансовою компанією.

За своїм змістом операції, пов’язані із управлінням ФФБ, є довірчим управлінням коштами за договорами з фізичними та юридичними особами. Тому у випадку створення ФФБ банком, банк перед його створенням відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 47 Закону України «Про банки та банківську діяльність» повинен отримати письмовий дозвіл Національного банку України на право здійснення операцій з довірчого управління коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами. Цей дозвіл отримується у порядку, визначеному Положенням про порядок видачі банківських ліцензій, письмових дозволів та ліцензій на виконання окремих операцій, затверджених постановою Правління Національного банку України від 17.07.2001 р. №275 і зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 21.08.2001 р. за №730/5921.

Слід мати на увазі, що згідно із п. 5.18. зазначеного положення для отримання письмового дозволу на довірче управління коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами банк має зокрема відповідати таким спеціальним вимогам:

а) строк діяльності банку не менше ніж два роки;

б) розмір регулятивного капіталу банку становить не менше ніж еквівалент 8 млн. євро.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринку фінансових послуг» (далі – Закон про фінансові послуги), фінансові установи можуть створюватися у будь-якій організаційно-правовій формі, якщо закони з питань регулювання окремих ринків фінансових послуг не містять спеціальних правил та обмежень.

Оскільки спеціальних правил та обмежень щодо організаційно-правової форми фінансової компанії-Управителя ФФБ законодавство не містить, така фінансова установа може бути створена у будь-якій можливій для суб’єкта підприємницької діяльності формі (приватне підприємство, дочірнє підприємство, товариство з обмеженою відповідальністю, акціонерне товариство тощо).

Фінансова компанія проходить державну реєстрацію у загальному порядку у державного реєстратора місцевої державної адміністрації.

Серед особливостей, які необхідно враховувати при створенні фінансової компанії, необхідно назвати такі:

  • статутний капітал фінансової компанії має бути сплачено виключно у грошовій формі (ч. 2. ст. 9 Закону про фінансові послуги);
  • у статуті фінансової компанії має бути передбачено, що управління ФФБ є виключним видом діяльності такої компанії (п. 2.1.1. Положення №152 та п. 2.8. Положення про встановлення обмежень на суміщення діяльності фінансових установ із надання певних видів фінансових послуг, затвердженого розпорядженням Держфінпослуг від 08.07.2004 р. №1515 і зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 27.07.2004 р. за №933/9532);
  • розмір статутного капіталу фінансової компанії повинен бути визначений із таким розрахунком, щоб на дату подання фінансовою компанією заяви до Держфінпослуг про включення інформації про неї до Державного реєстру фінансових установ розмір власного капіталу фінансової компанії становив не менше 5 млн. грн. (п. 2.1.4. Положення №152);
  • розмір статутного капіталу фінансової компанії повинен бути визначений із урахуванням того, щоб поточне співвідношення суми залучених від Довірителів коштів до власного капіталу компанії не може становити більше ніж п’ятдесят відсотків (п. 3.10. Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування Об’єктів будівництва та/або здійснення операцій із нерухомістю, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. №1225 і зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 27.07.2004 р. за №927/9526 (далі – Ліцензійні умови №1225).

Після державної реєстрації фінансова компанія звертається до Держфінпослуг із заявою про включення інформації про неї до Державного реєстру фінансових установ. Заява розглядається Держфінпослуг у порядку, визначеному Положенням №152.

Необхідно звернути увагу на те, що Положенням №152 (п. 2.1.5.) та пунктами 2.1. та 3.1. Професійних вимог до керівників та головних бухгалтерів фінансових установ, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 13.07.2004 р. №1590 і зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 02.08.2004 р. за №955/9554 встановлено професійні (кваліфікаційні) вимоги до керівників та головних бухгалтерів фінансових компаній, серед яких слід назвати вимогу мати стаж роботи на ринках фінансових послуг не менше одного року та вимогу пройти підвищення кваліфікації за відповідною спеціалізацією за програмою, погодженою з Держфінпослуг.

У разі позитивного рішення Держфінпослуг запис про фінансову компанію вноситься до Державного реєстру фінансових установ і компанії видається свідоцтво про реєстрацію фінансової установи.

На підставі ч. 1 ст. 7 Закону про фінансові послуги з моменту внесення запису про фінансову компанію до Державного реєстру фінансових установ, фінансова компанія набуває статусу фінансової установи, а отже, має право звернутися до Держфінпослуг із заявою про видачу ліцензії на право провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування Об’єктів будівництва.

Лише після одержання у порядку, визначеному Ліцензійними умовами №1225 ліцензії на право провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування Об’єктів будівництва, фінансова компанія набуває права на створення ФФБ.

Згідно із ч. 2. ст. 11 Закону «Про ФФБ» ФФБ може бути двох видів – ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Різниця між ФФБ виду А і ФФБ виду Б визначається розмежування функцій і ризиків Управителя та Забудовника ФФБ. Для ФФБ виду А основні функції і ризики бере на себе Забудовник, а для ФФБ виду Б – Управитель ФФБ.

ФФБ виду А є досить поширеними на ринку будівництва житла, тоді як донині жодного ФФБ виду Б створено не було.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону «Про ФФБ» Управитель укладає із Забудовником угоду, за якою замовляє Забудовнику збудувати Об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати Об’єкти інвестування установникам цього фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим Законом та правилами фонду.

 

Договір управління майном, згідно із положеннями цієї статті, це угода, за якою установник управління передає Управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій Управителя з управління цим майном. За цим Законом для ФФБ – це договір про участь у ФФБ, для ФОН – договір на придбання сертифікатів ФОН.

Статтею 21 Закону «Про ФФБ» встановлено, що за перерахування коштів на фінансування будівництва Управитель отримує винагороду:

–       для ФФБ виду А Управителю таку винагороду сплачує Забудовник у розмірі, строки та у порядку, погоджених із Забудовником при укладанні угоди;

–       для ФФБ виду Б Управитель утримує належну йому винагороду самостійно, при здійсненні фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ, у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.

Згідно із ч. 1 ст. 24 Закону «Про ФФБ» та ч. 1 ст. 21 Закону про фінансові послуги нагляд та регулювання діяльності банка як Управителя ФФБ здійснює Національний банк України.

Згідно із ч. 1 ст. 24 Закону про ФФБ та ч. 1. ст. 21 Закону про фінансові послуги нагляд та регулювання діяльності фінансової компанії як Управителя ФФБ здійснює Держфінпослуг.

Таким чином, досліджуючи ФФБ можна виділити наступні їх ознаки, а саме:

  1. ФФБ не є юридичною особою.
  2. ФФБ може бути створений або банком, або фінансовою компанією.
  3. Фінансова установа, яка створила ФФБ, здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном.
  4. ФФБ може бути двох видів – ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Різниця між ними визначається розмежування функцій і ризиків Управителя та Забудовника ФФБ.
  5. Державний нагляд та регулювання діяльності банка як Управителя ФФБ здійснює Національний банк України, а Держфінпослуг – за фінансовою компанією, як Управителя ФФБ.

Отже, поняття ФББ можна визначити як кошти, передані Управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані Управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.




Задать вопрос Юристам
"Top"