Индивидуальная консультация
Платная консультация гораздо быстрее и эффективнее
Бесплатная онлайн консультация
Задайте Ваш вопрос и получайте ответы юристов




 
Украина

Предварительный договор купли-продажи

26.09.2013 16:58

Агентство недвижимости, действуя от имени продавца, предлагает заключить договор о задатке не у нотариуса, а прямо в агентстве. Какие гарантии мне дает этот договор? В моем понимании такой договор-филькина грамота. Продавец не лишается возможности отчуждения, может передумать или не приведи господи умереть, а мне потом бегай по судам за задатком. Я риелтеру предложил заключить у нотариуса договор купли-продажи с отсрочкой платежа, но они почему то так не хотят. Как мне поступить?



Комментарии автора вопроса

26.09.2013 21:51      комментарий относится к Романченко Артём
да вы правы на жизнь такой договор имеет право,но как я понял по сути всех ответов ни один из вариантов обеспечения сделки не дает 100процентной гарантии что она состоится.Почему так беспокоюсь:сам не один раз продавал и покупал,но без агентств,да и люди попадались порядочные.задаток давал небольшой и под честное слово и все было нормально.А вот не так давно родственница покупала квартиру,дала задаток(кстати то ли под расписку,то ли оформляли),а продавец продал квартиру другим людям,уехал в другой город и плевать хотел.Она бегала по судам,ну и присудили ей,что продавец должен вернуть ей деньги.Правда она их до сих пор не увидела.короче купила себе за 500 долларов кучу головной боли

26.09.2013 21:25      комментарий относится к Клименко Антон
спасибо большое,да это задаток в счет обязательства заключить основной договор,судя по всему задаток вообще давать не стоит,лучше дождаться пока у меня вся сумма будет на руках,а у продавца готовы все документы и потом заключать сделку.Но все же,если продавец согласится заключить нотариально заверенный договор с отсрочкой платежа,риск возможен?Ну к примеру откажется брать остаток платежа и писать расписку(которая насколько я знаю является обязательным дополнением к договору для регистрации права собственности).Возможно ли в договоре указать номер банковского счета на который я должен перечислить остальные деньги,чтобы один раз подписав договор больше не зависеть от агентства и продавца,а заботится только о исполнении своих обязательств?



Ответы юристов

0
фото
Off-line Марченко Юрий
адвокат
Кировоград
ответил 30.09.2013 08:01
этот ответ относится к Романченко Артём

Согласитесь, как тяжело и нехота в чем-то убееждать, если тебя не слушают. Сколько раз Вы даже в этой ветке пытались обратить внимание участников на правовую природу задатка?

Плохо будет если в этом убедит оппонент в суде.


0
фото
Off-line Bogdan Serdyuk
адвокатское объединение
Киев (также вся Украина и временно оккупированные территории)
ответил 27.09.2013 12:05
ответ исправлен 27.09.2013 22:56

В доповнення думок моїх колег зазначу нормативну базу під Вашу ситуацію та щодо необхідності саме нотаріального укладення попереднього договору купівлі-продажу, а не підписання "фількіної грамоти"..... :-)

Цивільний кодекс України

Стаття 27. Запобігання обмеженню можливості фізичної особи мати цивільні права та обов'язки
1. Правочин, що обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки, є нікчемним.

Стаття 202. Поняття та види правочинів
1. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Стаття 203. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Стаття 204. Презумпція правомірності правочину
1. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Стаття 205. Форма правочину. Способи волевиявлення
1. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
2. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

Стаття 206. Правочини, які можуть вчинятися усно
1. Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.

Стаття 209. Нотаріальне посвідчення правочину
1. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Стаття 215. Недійсність правочину
1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Стаття 220. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору
1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу
1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Стаття 181. Нерухомі та рухомі речі
1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Закон України "Про нотаріат"

Стаття 54. Угоди, що посвідчуються у нотаріальному порядку
Нотаріуси та посадові особи органів місцевого самоврядування, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов'язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.
Нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Стаття 55. Посвідчення угод про відчуження та заставу майна
Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

Таким чином оформлюєте нотаріальний попередній договір щодо купівлі-продажу нерухомого майна із власником такого майна та встановлюєте значні фінансові санкції за його порушення іншою стороною, ось і все вирішення Ваших "проблем".....

За необхідності зможу допомогти у правовому супроводженні Вашого питання, тощо.

З пов. Богдан Сердюк. Конт.тел.:+380 (50) 946-09-65


0
фото
Off-line Романченко Артём
юрист
Киев
ответил 26.09.2013 22:05
ответ исправлен 26.09.2013 22:10

Ещё раз подчёркиваю, задатком в классическом понимании исходя из буквы закона может обеспечиваться только денежное обязательство. Задаток не подходит для обеспечения неимущественного обязательства заключить основной договор в будущем. Здесь могут подходить только иные способы обеспечения, такие как нотариально заверенный и граммотно составленный с учётом интересов обеих сторон предварительный договор с определённым денежным обеспечением (снова же не задатком и не авансом!). А Вам бы вообще советовал в таком случае не покупать квартиры через всякого рода агенства, а искать реальных покупателей и оформлять сделку по факту готовности всех документов у продавца и необходимой денежной суммы у Вас.


0
фото
Off-line Клименко Антон
юрист
Харьков
ответил 26.09.2013 21:51

1. если квартира дороже 150 000 грн, то расчеты по ней должны пройти по безналу, поэтому вероятнее всего такой счет в договоре таки будет указан

2. договор задатка без нотариуса - он что есть, что его нет... впрочем и с нотариальным договором потом можно долго через суд взыскивать сумму задатка вдруг что..

3. вариант организовать при покупке квартиры некое подобие аккредитива конечно существует - но боюсь никакой банк не захочет себе морочить этим голову изза суммы в несколько тысяч долларов

поэтому.. если уж рподавец не может без задатка - постарайтесь минимизировать его сумму, в договоре прописать предельные сроки для заключения основного договора

договор только нотариальный

и нотариуса желательно найдите сами, а не того, которого будет подсовывать агентство

кстати тот же нотариус параллельно (если он подключен к Реестру) сможет сказать - нет ли на объекте недвижимости запретов на отчуждение или ареста

с ув.


0
фото
Off-line Клименко Антон
юрист
Харьков
ответил 26.09.2013 20:20

предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной

если нотариус не выедет в офис агентства, т.е. договор ненотариальный, то он недействителен

соответственно и все уплаченные вами деньги по такому договору вы  рискуете потерять

статус этих денег опустим (скорее всего это задаток в счет обязательства заключить основной договор)

риски очень высоки


0
фото
Off-line Романченко Артём
юрист
Киев
ответил 26.09.2013 19:31
ответ исправлен 26.09.2013 19:38

Здравствуйте!

Внимательно прочтите самый первый ответ снизу, в частности консультацию по приведённой в ответе ссылкой, где мы с коллегой уже обсуждали подробно вопрос о такого рода договорах. Думаю такой договор, который Вам предлагает агенство сам по себе как вид договора имеет право на жизнь. Но это судя по всему не договор задатка, а предварительный договор с немного иным обеспечивательным платежом. Законодателтсво ведь не запрещает заключать любые другие смешанные договора, которые прямо им не предусмотренны и не названы. А также не запрещает изобретать другие способы обеспечения выполнения обязательств.

Здесь по сути для Вас может быть только одна проблема. Такой договор может быть выгодно прописан только под покупателя. Поэтому Вам бы нужно его внимательно изучить. А это лучше сделать с юристом. И чтоб юрист внёс свои необходимые правки, чтоб договор был выгоден обеим сторонам. И только после этого его можно будет подписывать.


0
фото
Off-line Таратун Сергей
юрист
Миргород
ответил 26.09.2013 18:26

Если Ваше агенство недвижимости отступает от давно отработаной и устоявшейся процедуры купли-продажи или задатка, а начинает что-то "мутить".
Рекомендую с таким агенством прекратить сотрудничество и найти новое, более порядочное.


0
фото
Off-line Давидюк Оксана Леонидовна
юрист
Киев
ответил 26.09.2013 17:59

Коли мова йде про ТАКІ суми, завжди залучайте юриста. Заочні консультації можуть ДУЖЕ дорого обійтися.


0
фото
Off-line Киливницкий Андрей
юрист
Винница
ответил 26.09.2013 17:35

Добрый день!

Действительно, Вам не стоит заключать таких сомнительних договоров, тем более передавать в такой способ задаток. Обратите внимание, что деньги за квартиру Вы платите продавцу, так что в последствии Вам требовать снего. 


0
фото
Off-line Пискун Леся
адвокат
Киев
ответил 26.09.2013 17:06
ответ исправлен 26.09.2013 17:14

    Добрий день, запросіть на зустріч з рієлтором адвоката чи юриста. При такій зустрічі буду детельно вивчений, проаналізований фахівцем і договір і вирішиться питання з сторонами Договору та нотаріальним посвідченням його або буде запропонований та узгоджений інший, більш дієвий варіант дій між Сторонами - гарантую.

 В данній ситуації не потрібно економити на залученні фахівця. Данна економія може вподальшому для Вас буде дорого коштувати, в платі фінансових втрат, та часу.


0
фото
Off-line Удаленный Пользователь
ответил 26.09.2013 17:06

Здравствуйте.

Вы тут абсолютно правы.

Не согласны, поищите другие варианты.


0
фото
Off-line Марченко Юрий
адвокат
Кировоград
ответил 26.09.2013 17:02

Ваш ответ здесь http://www.freelawyer.ua/consult/5539



закрыть

Узнать стоимость услуги юриста

Поделись этим вопросом с друзьями:


Категории вопросов





 

Телефон для связи

+38 (067) 2097711
 


Wayforpay Visa MC Privat24
2011 - 2016    Freelawyer.ua - Все права защищены
Для быстрого входа или регистрации используйте соцсети

Я юрист
Я клиент
Да, Я принимаю условия Пользовательского соглашения
Я хочу получать уведомления сайта
Уже зарегистрированы?